外国人可以来美国购置房地产 & 贷款买房吗？Can a foreign buyer purchase an US real estate with mortgage?
在美国，外国人是可以允许购置房地产，实际上外国人和美国人购房时的过程没有什么太大的区别，作为国外来的人在美国买房，重要的是要了解美国一些基本的买房过程，以及一些美国地产基本知识。
美国房市交易的一般做法：
透明度-在美国房屋买卖交易是公开的；一个新的房屋上市一定要在24小时之内放在网上，向所有的地产经纪人公开。佣金-在美国买房是不用付佣金给经纪人，因为佣金一般都是由卖方付，但是不用担心，虽然经纪人费用是由卖方付但是买方的经纪人总是会千方百计，竭尽全力为买方服务，维护买方的利益。选择经纪人是开始买房的第一步。
有些人会想不用经纪人自己可不可去买房，当然是可以的，可是你所花费的时间和精力可能是你始料不及的，而且经纪人会给你很多专业方面的指点，所以买卖房屋时雇用经纪人总是明智的选择。当你选好经纪人之后，根据你的需要，你的经纪人会在市场上所有在出售的房屋中，包括新房和二手房中为你选择房屋，然后带你去实地观看，当选到合适的房屋后，经纪人会帮你填写一份房屋购买合约，递交给卖方经纪人，在此同时需要你的银行存款证明和一个定金支票，如果是贷款的话需要银行的批准信，这几样东西一定要事先准备好。银行存款证明可以是国外各大银行的存款证明。
购房合约被交上去后，卖方通常会有同时接到好几个offer（买房合约），有时几十个，多则上百个，在目前的市场上这种现像不为奇。在众多的offer当中卖方选择一个他们认为最好的offer。如果你的offer被接受， 卖方经纪人会将所有的资料一同送到过户公司，并开户，你的定金支票也在开户这天被递交给过户公司为过户做准备。
从offer被接受到过户拿钥匙，整个过程通常为一个月的时间。这期间，有大约如下的一些事情需要做： 房屋检查，如果检查出问题谁来修理？这期间卖方会出示一个房屋状况披露报告，这份文件里屋主将房屋所有的毛病问题按照法律规定必须一条条给予陈诉阐明。在房屋过户之前，可以到房子内在走一遍，确保房屋的状况和你第一次所看到的是一样的。如果你希望屋主留下洗衣机，窗帘等，可以在下offer时和卖方表明。过户，一切手续都完成后，按照合约指定的日期汇款过户。
一般从中国国内汇款大约需要5天的时间，汇款金额有每人每年五萬美元的限制，所以中国国内的买家要提前本人在美国开个个人户头，然后分期将款项汇入。汇出时分期用不同人名汇款, 每笔汇出至少间隔3天以上比较安全。过户公司收到汇款后在一天之内做完产权登记，将产权移到新的屋主名下，这样你就已经成为新的屋主。不像在中国，每个屋主都会有一本正式的房产证，在美国房屋产权证叫Deed，看起来只是一张文件纸，当你拿到这张纸，大可不必惊慌，因为政府部门已经登记好了，美国政府每一县都会有一个档案部门，每个房屋在档案部门都有登记。
中国人可以来美国贷款买房吗？
在房贷危机的时候，美国国外贷款资源枯竭，但是过去的两年内，银行开始放松限制。大多数的符合条件的中国人可以付40%的头款来取得获取贷款。不同的银行做法也会不一样。
在中国, 汇丰银行于2016年一月底已停止外贷美国房贷. 其它银行如华美银行(East West Bank）, 国泰银行(Cathay Bank）,Wells Fargo等银行仍提供美国房贷。在美国有一些贷款公司可以贷款给外国人. 贷款的利率取决于你的财力证明,个人信用,贷款金额及贷款期限，如果你选择浮动率，可能会得到更好的贷款利息。银行之所以贷款给国外的买家，因为他们想要长期保留他们的客户。这只是一个国外贷款的例证，我们公司有很多帮助国外来美买房的贷款途径，例如银行和贷款公司。有些贷款公司与小银行合作可能会提供更加有竞争，灵活性的贷款。国外的买房者不需要来美国签字过户。
这可能是大多数国外的买家最为关心的事，这和中国大陆完全不一样。买卖双方不需要到场签字，所有的文件都可以通过电子邮件的方式或者是通过委托书，委托他人签字。根据买卖合约指定的日子，过户的手续大部份可以在一天之内完成。美国的所有过户手续都是通过过户公司来完成的。
过户公司在房屋买卖中起到一个很大的作用，过户公司，中国国内叫做产权交易所。它是处在买方与卖方之间的一个独立，中介的位置，正是由于它的独立性，买方可以放心的将购房款项在房屋过户之前（房产登记之前）从银行汇出来。
有时候，买方常常会有这样的担心，为什么我还没有拿到钥匙，就要汇钱出去呢？要知道这笔钱并不是汇到卖方的帐户，而是汇到过户公司，过户公司在政府部门房屋登记好产权后，才会将这笔钱付给卖方。事实上，美国的过户公司在很大的程度上是为买方服务的，因为他们会通过各种方式去调查，保证买方所购买的产权没有任何债务抵押问题，房屋产权上的债务抵押主要包括，财产税，房屋扩建修理所欠建筑公司的费用，以及官司等。他们也要保证产权的真实性，没有欺诈现象。
国外的买家要不要报税？
国外的买家报税会与美国国内人的报税有所不同,外国人可以在卖房时所获得利可以通过买另外一个的房子来推延交税。这种做法叫做税法1031地产交换，做起来手续比较复杂，必须严格遵守交换规则，否则将不能享受暂免税务优惠。
外国人购置地产出租，所得租金要付收入所得税。通常是租金收入减去各种支出，包括修理费，管理费等剩余部份按照百分比交税。百分比的高低取决于收入的多少来决定。
如果你是贷款买房的话，租金收入就有可能10-15年不用交税，因为美国政府非常慷慨，允许外国人将每月还银行的按揭利息款，从租金里面扣掉，这样一来，你的租金收入就有可能变成零，或者是负数。银行的利息一般都放在按揭的前面，所以说前10-15就可能一分钱的税也不用付。
外国人在美国的房屋在屋主过世的时候，财产可以传给后人，但要付大约46%的遗产税。为了避免遗产税，国外的投资人可以将房产放在LLC的名下。具体办理LLC 和免税避税的问题可以向律师和会计师咨询。
