買房容易養房難, 在美養房費用有多大？What's the home ownership tax and cost?
美国生活环境佳，地广且房大，重点是房价又比亚洲相对便宜(好多)，因此越来越多人选择在美置产，殊不知，美国买房贵不是贵在房价，而是贵在后续的养房成本。本篇为有意在美置产的朋友整理出在美国买到房子后，每月/每年所需支付的常态费用，购买房子前，千万别忘了将这些成本也考量进去，并评估自己的付款能力，祝福大家都能买到自己梦想中的家。
※ 说明：
●本文主要探讨买到房子后，屋主每月/每年所需支付的费用，因此买房最后阶段的Inspection Fee、Appraisal Fee、Closing Costs等一次性的支出并不在本文探讨范围内。
●由于也有人直接以现金买房而不贷款，因此本文并无针对贷款部分作探讨，所以贷款买房者也别忘加入自己每月需支付的贷款喔。
1. 房地产税Property Tax
这应该算是养房最大开销，只要拥有房子就要缴交房地产税。美国各州各地区的房地产税都不同，是由各州及地方县议会根据本地财政需要各自制定，政府会对每个房子做评估价，然后根据评估价计算税额。房地产税主要用于地区的教育、治安、绿化、医疗等范畴。美国房地产税基本上是房价的1%~3%不等，例如加州房地产税根据所在县市不同平均约0.8%至1%上下。而新开发区域的房地产税又会再高一些。
●房地产税可抵税。
●房地产税每年分两次缴交，每次缴一半金额。(也可选择每月连同贷款做分期支付)
●房地产税为浮动税率，每年皆会有所变动。
●举例：一间位于加州Irvine的70万独立房，每年需支付的房地产税为$700,000 * 房地产税0.715%= 约每年$5,005元。
─ Mello Roos Tax 地产附加税 (或称Community Facilities Districts，CFD)
在加州，除了地产税，部分新开发地区还须缴交Mello Roos Tax，一般来说须缴交20至40年不等。Mello Roos Tax通常为房产价值的1%上下，主要用来建造新社区中的学校、公园、消防站、马路等公共建设。(Mello Roos是修订此法条的议员名字)
●Mello Roos Tax /CFD不可抵税。
●随房地产税一同缴交。
●新开发地区都会需要支付，且通常越新越需要建设的社区缴越多。
●缴交费用高低需视房子建造年份而定，Mello Roos Tax从每月$25至超过$300都有可能。
2. 房屋保险Home Owners Insurance
在美国购买房产都须购买房屋保险，特别是贷款买房者，银行一定会要求贷款者购买房屋保险。在加州，一般区域50万上下的房子，一年房屋保险费约$900上下。针对不同地区或不同州的天然灾害所衍伸出来的地震险、水灾险、飓风险等则是单独加保。
●房屋保险费不可抵税。
3. 社区管理费Home Owners Association (HOA)
屋主协会(HOA)＝居委会+业委会，成立者是开发商，当开发商卖出了社区所有房屋后，协会所有权就被移交给业主。这笔费用类似社区管理费，用来维护该社区的环境、设施、治安等等各种用途。每月收取费用从$20到$300或$500甚至更多都有可能，端视社区规定。
4. 其他杂支Miscellaneous
如每月的水电瓦斯费、网路费、垃圾处理费、防盗监视器、保全费等等；若自己没时间整理庭院者，也有聘请专人维护庭院的费用等等各项杂支。
●房屋维护费用：如果不是买新房，可能会有一些房屋维护费/维修费会发生，如老旧设备或装潢要维修、美化、翻新等，由于美国人工很贵，因此维修费部分也是可以很惊人的。
●水、电、瓦斯费：可先向卖家请教每月的相关费用。
●庭园维护费用：约$20至$100/次，视庭院大小而定。(若不整理庭院，很可能就会收到HOA或政府的通知信)。
●游泳池维护费用：每月清洁费约$50-$100，药水每月约$15，再加上回圈水电费、每年两次换水大清理，平均每月泳池维护费约$200~$300上下。(由于泳池维护费很高昂，因此也有不少人选择将泳池填平，填平费用约$10000上下，挖个泳池则约$30000~$40000上下。泳池每10~15年需要大保养一次，也意味届时会花更多钱)
看完上述养房费用，我来举个例让大家更有概念！
以一间位于加州某城市的$700,000独立房为例，平均一年的养房金额为$9,005。(以下各项养房费用皆为约略预估，实际状况请洽专业房地产人士，不含其他杂支与贷款)
【建议】
哪些人适合在美国置产/投资？
●家中有小留学生者：在房产所在学区内的公立学校从小学到高中减免学费。
●打算移民长居美国者 (※在美置产不代表就可取得绿卡身分)。
●手头现金充足且可灵活运用者：外国人在美不易办贷款，且需支付较高头期款比例。
●工作稳定且信用佳者 (公民/绿卡者)。
●其他。
我不是美国公民也无绿卡、人不在美国，在美国也无收入，请问我适合在美投资房产吗？
这一点需要从很多面向去作全面考量。首先，需先确认是打算现金买房还是贷款买房？接下来是考量自己未来的手头资金灵活度。
现金买房者无需贷款手续，因此「买房时」仅需思考如何将买房资金汇入美国境内，但「买到房后」，每月还有许多养房费用需支出，因此也需评估自己日后的手头资金是否可负担(或出租后的租金收入是否足以cover养房费用)。
至于打算贷款在美买房者，以外国人身分且在美无收入的情况下，办贷款的条件是相对严苛的，除了头期款需放较多(最高有可能会要放至5成)，就算成功贷款下来，利率也可能会较高。同样的，进一步考量自己日后手头资金灵活度，除了每月固定养房费用，还要支付贷款。在房屋保险方面，由于并非自住(商业出租)，因此保费也会更高。
另外一点值得考量的是，美国贷款买房的利息与贷款费用都可抵扣个人所得税，但由于投资者在美无收入，因此也将无法享有退税利多(假设投资者没将房屋出租，或是并未向国税局揭露房产出租信息)。
按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约（treaty）豁免，需要交联邦税，有的州还要征收州税。若房地产是唯一的投资而不挂靠其他的商业投资时，全部租金(非净收入)都须交税，由房屋的管理公司直接扣除后上交国税局。租金收入和美国工资收入是同一个税率。如果把房子卖了则需缴资产增值税，税率相对低一些。当然投资者也可请律师或会计师专业人士进行避税，或选择税收优惠的商业投资模式，但也要考量到聘雇专业人士的费用也不便宜。
我不是美国公民也无绿卡，但目前人在美国工作，请问我适合置产投资吗？
在美国无论是否为公民、有无绿卡或外国人，都可以在美买房。只要信用高、有2年以上稳定收入证明、工作稳定、贷款前没换工作、平时帐户没有支出大于收入，且能支付头期款，基本上在美申请贷款是没有太大问题；贷款买房的利息与贷款费用也都可抵扣个人所得税。对于在美有稳定收入的人，基本上如果日后资金灵活且足以负担养房费用与日常生活开支，只要投资房产眼光精准，想要投资获利应非难事。
載自咕嚕美國買房
